Как не оказаться "обманутым дольщиком"

Рассказываем, как не допустить строительство 40-этажного супертолла рядом со своим суперэлитным 12-этажным жилым комплексом.

Поделиться


Эта статья косвенно относится к посту про "обманутых дольщиков" ЖК Рассказово. Автор рекомендует вначале бегло просмотреть тот пост, чтобы ощутить контекст.

Фраза "обманутые дольщики" приводится в кавычках, поскольку автор оригинального поста активно спекулирует этим понятием обычно под "обманутым" понимается дольщик, оставленный без денег и жилья, с котлованом или в лучшем случае бетонной коробкой без коммуникаций. В случае ЖК Рассказово речь идёт лишь о некотором ухудшении комфорта инфраструктуры, что на тот кошмар, с которым сталкиваются обычные обманутые дольщики и с которым сейчас активно разбирается правительство Москвы, никак не тянет.


Итак, ваш застройщик продаёт вам квартиру в доме, рядом с которым находится живописный поросший бурьяном пустырь с дикими животными (бродячими собаками). Застройщик мамой клянётся, что на этом месте будет дивный парк, а диких животных сменят на других. Как нам убедиться в этом и как проконтролировать процесс превращения пустыря в зоопарк?


Находим правила землепользования и застройки собственного поселения. Для Москвы отправная точка здесь: https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zeml... . В ПЗЗ находим виды разрешённого использования (ВРИ) соответствующего участка.

Теперь внимание. Если застройщик утверждает, что там будет парк, а в ПЗЗ написано, что участок предназначен для многоэтажного строительства, значит, там будет многоэтажное строительство. Точка. Потому что за ненадлежащее использование участка, противоречащее ВРИ, участки вообще-то отбирают!

Это для наших граждан вообще большая новость. Граждане любят, например, купить земельный участок впрок — когда-нибудь построю дачу — и забыть его на 10 лет. Так вот, за ненадлежащее использование вообще-то отбирают участок за 3 года, этот срок установлен законом. Но в случае с дачниками, конечно, всегда можно сказать, что участок не зарос валежником, а просто используется для создания постмодернистского дистопийного сада, и вы ничего не понимаете в высоком искусстве. Чтобы его отобрать, придётся вызывать экспертизу, а это долго и дорого, поэтому ради 6 соток в деревне Нижние Кровищи никто этого обычно не делает.

А вот в случае с застройщиком земли много, она дорогая, а доказать ненадлежащее использование, если за 3 года там, где должны быть 23-этажные дома, нет даже проекта и разрешения на строительство, вообще тривиально. Застройщик это прекрасно знает и рисковать так не будет. Поэтому если во ВРИ записано строительство, значит, будет строительство. В крайнем случае, строить будет другой застройщик, которому эту землю потом отдадут.

Итак, пункт номер 1: открываем ПЗЗ, читаем ВРИ, если ВРИ не соответствует обещаниям, значит, застройщик врёт, точка. Как бы честно ни выглядел милый юный консультант в уютном офисе в центре Москвы. Вариантов нет, это ложь.

Замечание для жителей ЖК «Рассказово». Да, ПЗЗ Москвы были утверждены только в марте — их разрабатывали 5 лет, и в самом деле, свести в одну книгу всю сложившуюся застройку старой и новой Москвы — это титанический труд. Но и до этого были варианты, в частности, на публичной карте Росреестра http://pkk5.rosreestr.ru/ точно так же можно было проверить виды разрешенного использования, не вставая с дивана. Кто эту мелочь не сделал перед покупкой квартиры — тот сам себе злобный Буратино.

Но, допустим, во ВРИ реально парк. Что, можно теперь расслабиться, купить квартиру и сидеть на мягком месте всю оставшуюся жизнь?

Нет! Потому что собственник земельного участка может сменить ВРИ через публичные слушания! Причём смена ВРИ с многоэтажных строений на парк практически невероятна: слишком много юридической работы нужно проделать, чтобы получить возможность строить 23-этажный муравейник на пустыре, никто не будет делать такую работу впустую или выбрасывать её в помойку. Но вот обратная смена совершенно экономически оправдана!

Заметим, что это уже не совсем случай ЖК «Рассказово», потому что там изначально ВРИ был «многоэтажные строения» на 23 этажа. 15 февраля прошли публичные слушания по проекту застройки. Но тем не менее, давайте разберёмся!

Жители ЖК «Рассказово» сейчас активно пытаются внушить всем, что их никто не уведомлял об этих публичных слушаниях, а те уведомления, которые были, публиковались лишь в, цитирую, «вшивой поселковой газетенке». Так вот, эта вшивая газетёнка на самом деле называется Официальный портал префектуры Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы.
http://tinao.mos.ru/publichnye_slushaniya/

Если вы живёте в ТиНАО, выучите адрес этой страницы наизусть, или добавьте его в закладки, и ходите на эту страницу раз в 2 недели. Никаких уведомлений задним числом, никаких поселковых газетёнок не будет, это всё ложь.

Градостроительный кодекс города Москвы, глава 1

2 «Взаимодействие при осуществлении градостроительной деятельности органов исполнительной власти города Москвы с жителями города Москвы и их объединениями, с органами местного самоуправления, с правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства», статья 68:

5. Публичные слушания проводятся в следующей последовательности:
1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний;
2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее — экспозиция);
3) проведение собрания участников публичных слушаний;
4) оформление протокола публичных слушаний;
5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний.

7. Оповещение о проведении публичных слушаний не позднее чем за семь дней до открытия экспозиции:
1) подлежит официальному опубликованию в печатных средствах массовой информации, распространяемых на территории административного округа города Москвы, района города Москвы, на территории которого проводятся публичные слушания;
[..]
3) направляется письменно в муниципальные собрания муниципальных образований, на территории которых проводятся публичные слушания;
4) распространяется в качестве официальной информации:
[..]
б) на официальных сайтах территориальных органов исполнительной власти города Москвы, органов местного самоуправления муниципальных образований в сети «Интернет»;

9. Экспозиции проводятся:
[..]
3) по проектам, указанным в пунктах 5–7 части 1 настоящей статьи, — в срок продолжительностью не менее недели и не позднее чем за неделю до дня проведения публичных слушаний в соответствующем районе города Москвы.


Для г. Москвы территориальный орган исполнительной власти — это префектура округа, для ТиНАО, ещё раз: http://tinao.mos.ru/publichnye_slushaniya/ . Орган местного самоуправления в случае ЖК «Рассказово» вот: http://vnukovskoe.ru/publichnye-slushaniya/ . Публичные слушания могут затрагивать разный уровень принятия решений, поэтому проверять нужно обе страницы.

Суммарно три вышеперечисленных пункта статьи 68 дают нам уведомление на официальном сайте территориальных органов не менее чем за 3 недели до проведения публичных слушаний. Поэтому проверять эти ресурсы раз в 2 недели — достаточно. Делать это нужно, потому что иначе вас обязательно надуют, а вы и не заметите, и будете потом с транспарантами в субботу посреди двора на морозе куковать.

В частности, в случае ЖК «Рассказово» соответствующее уведомление на сайте префектуры ТиНАО было выложено в январе, материалы к публичным слушаниям были выложены там же, с 2 по 8 февраля проходила экспозиция в здании администрации, слушания прошли 15 февраля.

Времени узнать и подготовиться была уйма. Почему не сделали? Потому что наплевать.

Почему-то вообще многие граждане, исходя из бытовой логики, считают, будто надлежащее уведомление о публичных слушаниях — это если им лично позвонили или на улице подошли и попросили прийти. Ну, в принципе, такой вариант иногда тоже есть: если вы выбрали нормального муниципального депутата (Кустова там, Салова или Танасьева, например) и обменялись с ним контактами, то он также получит уведомление и сможет уведомить жильцов. Теперь понимаете, зачем нужны муниципальные депутаты? Вот если бы вы полгода назад так понимали.

Никаких уведомлений задним числом и прочей ерунды ради застройщика у чёрта на куличках никто устраивать не будет, потому что это уголовное дело. Да это и не нужно, потому что жители на эти публичные собрания не ходят, каждый застройщик это знает превосходно.

Парадокс: мы уже 25 лет как живём при капитализме, но люди до сих пор полагают, что, если у них есть в личной частной собственности квартира в многоэтажке, то за обслуживание и ремонт этой многоэтажки ответственно государство, а не они сами. Я год назад пообщался с жителями жилых комплексов в Рассказовке (вроде бы других, хотя). Эти ЖК построили уже аж при Собянине, квартиру жители купили в прошлом году.

Вот, говорят они мне, у тебя там частный сектор, через 50 лет тебе придётся делать капремонт за свои деньги. А вам, спрашиваю, за чьи деньги его придётся делать? Ну как же, говорят мне. Мы же в многоэтажке живём. Её обязано ремонтировать государство.

Заметьте: никто из дольщиков ЖК Рассказово, польстившихся на парк и зоопарк, даже не задал никому вопроса: а на чьи деньги этот парк — построенный на частной территории, для жителей частного жилого комплекса! — будет, собственно, содержаться? Нужно ведь ухаживать за деревьями, чинить дорогу, ремонтировать лавочки, кормить енотов. Кто за этот частный бал будет платить? Это будет включено в квартплату (то есть квартплата будет существенно выше, чем в обычных домах, без енотов) или как?

"Ну, это же парк. Наверное, платить будет государство".

И вот точно так же мы уже 25 лет как живём при демократии, но люди до сих пор, как правило, даже понятия не имеют, где и как публикуются анонсы о публичных слушаниях, и вообще никогда эти анонсы не читают. Потому что тоже вроде как государство должно телепатически угадывать их нужды и пожелания, а граждане не имеют желания снизойти до официальных, удобных, цивилизованных механизмов формирования и принятия решений, предпочитая вместо этого два часа мёрзнуть с плакатами на улице.

Да, застройщик может привести на публичные слушания 300 человек, поэтому ходить на них не надо. На самом деле нет, надо, потому что в вашей элитной многоэтажке живёт тысяча человек, не считая друзей и родственников (жители ЖК «Рассказово» утверждают, что только в группе в Телеграме 600 человек: http://raenza.ru/blogs/tolya21/5364 ), поэтому ходить надо, только не в одиночку. Можно также привлечь других районных активистов, если сделать это своевременно. Административного ресурса у застройщика нет, только некоторый финансовый, это неприятно, но преодолимо.

Если ваш застройщик привёл на слушания 343 человека, значит, ему нужно было это решение. Если от ваших 600 человек плюс семьи пришло 0, значит, вам было всё равно и вы были согласны. Регламент проведения публичных слушаний не предполагает никаких особенных действий в ситуации, когда пара сотен человек согласны друг с другом, потому что это вообще нормальная история.

А если вы решили переехать в район, но вам наплевать на его судьбу и в общественной жизни вы не участвуете, тогда всем будет наплевать и на вас, и будете жить так, как живут в ЖК «Рассказово».

P.S. Обязательная оговорка про victim blaming. Многие сейчас будут утверждать, что в тексте пострадавшие обвиняются в собственном несчастье. Так вот, у нас тут не уголовное преступление, нет жертвы, квартиры всем выданы, люди в них живут.

А то, что кто-то там ещё дополнительно что-то незафиксированное в договоре кому-то устно обещал — так это типичный унылый гражданско-правовой спор. В таком споре нет жертв, нет правых и виноватых, есть лишь те, кто сделал больше для подтверждения своей правовой позиции, и есть те, кто сделал меньше. Жители, объективно, сделали меньше. Все возможности к тому, чтобы сделать больше, у них были.

P.P.S. Отдельные недалекие личности ещё любят вспомнить цитату из "Автостопом по Галактике", ту, что про леопарда.

Ещё раз: перечень видов ресурсов, публикующих уведомления о публичных слушаниях, утверждён законом. Он не меняется. Не нужно никуда ехать, не нужно искать никакие доски объявлений, нужно лишь выставить себе будильник и раз в 2 недели заходить на 2 страницы в Интернете.
Но нет, лодырь всегда найдет себе оправдание.


P.P.P.S. Пост написан про Москву. Вполне возможно, в Краснодарском крае или Новом Уренгое ситуация с публичными слушаниями хуже, или лучше, автору сие неизвестно. Просьба не рассказывать в комментариях про Новый Уренгой, автор не собирается туда переезжать и полагает, что большинство читателей также не планирует это делать.


Голосуй
Поделись с соседом

Комментарии (19)

Нет комментариев

Оставь свой комментарий